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    房地產稅收知識分享

    發布日期:2020-11-12 來源:臺州高速公路集團股份有限公司 瀏覽次數:578 次

    房地產稅收知識分享

     

    房地產作為經濟的重要支柱之一,一直以來都是財政稅收的主要來源之一,那么我們就來看看有關房地產業務的稅收知識。

    一家新房產公司成立了,必須投入注冊資本金同時也要建立會計賬簿,這時候就需要繳納1個稅——印花稅。我國的印花稅2018年5月1日起有新政策,對資金賬簿實收資本和資本公積)按萬分之五稅率減半征收印花稅,對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。比如一家公司注冊資本6000萬,印花稅為6000萬*5/10000*0.5=1.5萬元。開始建房子之后,就需要簽訂各種各樣的合同,比如租賃銷售展廳,就要簽房屋租賃合同,找總包建設單位就涉及建筑安裝工程承包合同等,不同合同對應的印花稅稅率不同;總體分為4檔,有千分之1,萬分之5,萬分之3,萬分之0.5。              

    企業通過招拍掛等方式取得土地就要交2個稅——契稅,稅率3%-5%,浙江省實行3%,即土地出讓價款乘以百分之3。契稅是以所有權發生轉移的不動產作為征稅對象,向產權承受人征收的一種財產稅。簡單的說就是向買房人或買地的人征的一種稅,所以個人買房也是要交的。

    擁有土地預示著3個稅——城鎮土地使用稅接踵而至。我國人多地少,珍惜土地、節約土地是一項基本國策。城鎮土地使用稅的納稅人就是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人;計算公式為城鎮土地使用稅=實際占用的土地面積*定額稅率;像天和大廈占用的土地要交12塊錢一平、黃土嶺隧道那邊就只要4塊一平。如果房產開發占用的是耕地,就會涉及4個稅——耕地占用稅,計算公式:耕地占用稅=占用的耕地面積*定額稅率。比如臺州市級50元一平,臨海45元一平。

    以上公司設立和拍地兩個階段,在實際過程中往往是反著來的,一般先拍地,再成立項目公司,然后再進開發建設。
        運營房產公司就要有員工,就會涉及5個稅——個人所得稅,這個稅相信大家不會陌生了。從稅務角度講,這個稅不是公司交的,而是個人交的。只是公司幫大家交的,俗稱“代扣代繳個人所得稅”。大部分“打工人”的適用于綜合所得個人所得稅,按照七級超額累進稅率繳納,這里就不再贅述了。值得一提的是,像常說的五險:養老保險、失業保險、醫療保險、生育保險、工傷保險,其中生育保險和工傷保險由公司付的,個人不繳納。同時新稅法政策新增的六項專項附加扣除,國家可謂用心良苦,告訴我們每一個都要強身健體,上孝父母,下養兒女,努力學習,房子會有的(貸款或出租)。

    開發建設和銷售階段涉及最多就是6個稅——增值稅?,F在房地產公司大部分為一般納稅人,計算公式:增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)/(1+9%)*9%-企業當期進項稅額。這里要說一下的是銷項、進項需要的發票是增值稅專用發票。有了增值稅,就不得不說附加稅了。什么是附加稅,簡單的說就是只要交了增值稅或消費稅,在此基礎上要的稅,有三個,即城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加7、8、9個稅)。城建稅,主要是用來保證城市的公共事業和基礎維護和建設,就比如開發大道上坑坑洼洼怎么修理,就靠這個稅。稅率有三檔:市區7%、鎮上5%、村里1%。教育費附加和地方教育費是國家為了籌措教育經費開征的稅種。再窮不能窮教育。有兩檔,北京有清華大學,椒江有學院路小學,于是教育費附加3%、地方教育費附加2%。附加稅=增值稅稅額*(7%+3%+2%)。

    10個稅——土地增值稅。作為房地產公司繳稅的大頭,土增稅的計稅依據是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額。簡單地講,單就土地開發的話,增值部分要交稅。土地增值稅實行超率累進稅率,就是增值率最高,稅率就越高。
        11個稅——企業所得稅。房子賣了,賺錢了,有利潤了,就要交企業所得稅,就相當于國家在每一個公司都進行了參股,參股比例為25%,因為無優惠條件下的企來所得稅為25%。不過現在國家對小型微利企業有稅收優惠:1.對年應納稅所得額不超過100萬元的部,減按25%計入應納稅所得額,并按20%的稅率計算繳納企業所得稅,實際稅負為5%;(簡單講,凈賺不超過100萬的部分,稅率5%)2.對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應納稅所得額,并按20%的稅率計算繳納企業所得稅,實際稅負10%。(簡單講,凈賺100萬至300萬的部分,稅率10%)

    12個稅——房產稅。這個主要針對公司自己擁有的房子,就比如公司天和大廈5樓到26樓都是自己持有的,那就要交房產稅了,分為兩種:一種是像自己用的26樓,以房產原值為計稅依據的應納稅額=房產原值×(1-30%)×年稅率(1.2%),另外一種像6樓對外出租的,以房租收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入×年稅率(12%)。

    以上就是整個房產開過程中涉及的大部分稅種。因為房地產開發投入的資金規模一般較大,需要繳納的稅額也較高,所以我公司近幾年在臺州市納稅百強集團里都榜上有名(2017年度第81名、2018年度第23名、2019年度第68名),房地產業務貢獻的稅款是重要原因之一,大大提高了臺州高速作為一家國有企業的社會效益和經濟效益。

     

    注:以上內容主要作為稅務知識普及,實際工作涉及的稅務較為復雜,這里就不再贅述。

     

                                            周茂森

     

      

     


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